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銀行批貸速度加快 北京樓市積壓剛需釋放

2019-04-08 10:31:26來 源:北京青年報      評論:0點擊:
    北京住建委數據顯示,3月二手房網簽住宅達16051套,這是2018年5月后以來的最高值。這也是2017年“3·17”調控后,繼2017年4月、2018年5月后第三個超過1.6萬套二手房住宅成交月份。今年春節以來,北京樓市成交量穩步上升,價格也出現一些反彈,一些業內人士稱之為樓市“小陽春”。樓市出現“小陽春”背后的邏輯是什么?這個情況能夠持續嗎?背后的基本面有沒有出現變化?樓市是反轉還是反彈?北京青年報記者利用清明假期進行了調查。

  市場

  二手房成交量、成交均價都環比上升

  達到連續10個月的最高值

  北京市住建委的數據,3月北京二手住宅網簽共16051套。這一數據是2018年5月后,連續10個月的最高值。也是2017年“3·17”調控后,繼2017年4月、2018年5月后,第三個超過1.6萬套二手房住宅成交月份。根據貝殼研究院統計,3月北京鏈家二手房成交量比2月份增加1.5倍,比去年同期增加23.2%。在房貸利率見頂回落以及市場預期有所改善的情況下,今年3月市場表現好于去年。

  價格方面,二手房成交均價漲幅較穩。貝殼研究院統計,3月北京二手房成交均價61420元/平方米,比2月上漲2.5%。3月高單價中心城四區成交占比環比提升2.5個百分點,擴大均價漲幅。但從短期看,3月后兩周成交均價已隨成交量的回落而下跌,均價上漲勢頭難以持續。

  據安居客線上數據顯示,3月份北京二手房掛牌價格同比去年上漲4.95%,體現出房主側對于房價未來預期的變化;再從國民安居指數來看,3月份環比2月份繼續上升4.3個百分點,同步體現出購房者對于市場未來預期的看多。

  探訪

  去年底開始行情漸好

  “門店員工都忙著帶客戶看房去了”

  近日,北京青年報記者對多家中介門店進行了采訪。朝陽區麥子店附近的一位鏈家門店經理告訴北青報記者,年后市場的熱度的確有所提升,門店員工的帶看量、銷售量都上來了。二手房的成交周期也變短了,好的房源銷售很快。

  4月5日下午,北青報記者來到通州北苑的一家鏈家門店,到店后發現只有三名員工在店內辦公。該門店的客戶經理稱:“大家都忙著帶客戶去看房,店里也就剩下兩三個同事了。”

  該經理介紹,從去年年底開始北京樓市交易量放大,今年以來,行情持續好轉,一些比較熱門的樓盤成交量大幅上升,價格也在持續下跌了近兩年后有所回升。

  該門店經理認為,引發樓市變化的因素有很多,一個主要的原因是信貸政策的放松,尤其是針對首套房的房貸利率調整,剛需的進場速度明顯加快了,而且小戶型賣得比較好。還有一個因素就是一些家長從孩子上學的角度出發。“剛需的進場又撬動了連環單,市場行情就好了起來。”

  中原地產首席分析師張大偉還指出,北京過去接近兩年的調控周期內,房價明顯下調,成交量跌幅過半,市場需求積壓。此外,春節后部分新房市場加大促銷力度,購房者為了換房,加快了二手房銷售,也使市場活躍度加大。

  調查

  新房市場波瀾不驚

  新樓盤打折促銷效果有限

  北京的新房市場銷售如何?4月5日下午,北青報記者赴通州首開香溪郡售樓處探訪。項目位于通州區宋莊鎮荷香2號院,是通州區現房銷售的一個大盤。目前項目在售90-138平方米的花園洋房,均價在4.5萬元/平方米,最近還推出了一系列的促銷活動。

  北青報記者在現場看到,售樓處有幾撥看房客,但沒有看到有客戶當場簽約。售樓處還有幾個前期的客戶在維權。北青報記者隨后了解到,他們其中一個訴求點是對小區的綠化率不滿,沒有達到當初給客戶們的承諾。但銷售經理卻堅稱,這個綠化率達到標準了。據一名銷售中介介紹,這個樓盤的項目在去年就已經建好了,但銷售并不是很理想。如果想買的話,等半年應該也沒有問題,通過中介組團購買還可以享受打折優惠。實際上,今年開年以來新房的銷售并不是那么樂觀,多家房企都對樓盤進行打折銷售。泰禾集團在北京主推的多個疊拼洋房項目,降價幅度在數百萬元到1000萬元不等。同時,為了促進銷售,該房企更是發動廣大二手房中介進行銷售,傭金比例高達5%,吸引了大量中介“賣力”推銷客戶。

  值得注意的是,近期交易量放大實際上跟新房市場關系不大。據中原地產研究中心統計數據顯示,3月北京新建商品住宅庫存積壓持續上升,目前庫存已經達到了6.88萬套,這也是房地產調控兩年多來的最高點。成交價方面,3月新建商品住宅成交均價為53290元/平方米,環比2月份的55485/平方米,下跌2195元/平方米。

  在普通住宅成交排名前20中,限競房仍占10席,占據了半壁江山。截至4月1日,北京合計入市限競房45個項目,66期預售證,提供商品房住宅限競房30146套,只網簽了7631套,按照面積計算網簽比例,80.3萬平方米,只簽約了22.2%。

  當然,新房市場也有個別項目出現難得的火爆銷售場景。3月25日,市場關注度極高的小瓦窯限競房項目橡樹瀾灣首期開盤,這個項目需要提前交納20萬元認籌款的VIP客戶才可憑邀請函進入選房現場。當天,千組購房家庭現場手機選房,575套房源幾乎秒光。作為西四環為數不多的限競房,橡樹瀾灣政府限定價54378元/平方米,而周邊的二手房均價普遍在5萬-7萬元/平方米不等,價格優勢是其成為爆款的一個重要因素。但是,總體上來說,交易量放大沒有覆蓋到新房市場,全面回暖的情況并不存在。

  信貸

  銀行貸款提速

  “一周放貸”成常態

  多名中介人士告訴北青報記者,近期二手房交易量上升,跟信貸環境的放松有很大的關系。據了解,目前北京大多數銀行仍然執行首套房房貸在基準利率水平上浮10%,二套房上浮20%的利率水平,但在匯豐等銀行,符合銀行流水要求條件的優質客戶可以享受到二套房上浮10%的利率水平,貸款購房成本明顯降低。同時,放款速度也明顯加快。

  一家大型國有銀行朝陽區某支行一名負責信貸的經理表示,首套房貸款執行基準利率上浮10%,一般面簽后3天批貸,抵押登記后3個工作日就能放款。據了解,這要是放在去年某個調控比較嚴的時候,銀行放款時間超過一個月是常有的事。

  4月5日,通州北苑鏈家地產的業務經理告訴北青報記者,今年以來,銀行放款的速度的確大大加快了,如果客戶資質好,征信沒有問題,正常一個星期就放款了。就連組合貸,現在一般也不用超過一個月,快的半個月就下來了。不過,這名客戶經理認為,銀行加快對貸款的審批,可能并不是出于調控樓市,給市場放水,而是營商環境的改善。“銀行的工作效率大大提升了,以前就一個評估報告,材料交上去起碼得等三天,有時候一星期不見答復。現在手機直接傳過去,銀行那邊一收到,就直接給你出了。很多其他證明材料,能免的都免了。”

  據了解,一些銀行對貸款金額在400萬元以內的,不論單位屬于國企、私企,客戶都已不需要再提交工資流水證明等復印件。

  分析

  未來市場需看信貸寬松程度

  3月可能是全年交易量高點

  北京樓市未來走勢如何?多位地產行業人士表示,這輪成交量放大是市場的結構性回暖,而非全面回暖。表現為部分熱門小區成交量放大回暖,但多數二手房小區并沒有出現普遍性的回升;回暖對新房市場影響較小;大部分的房屋價格仍有不少議價空間。

  貝殼研究院首席市場分析師許小樂指出,今年環比增幅與2018年同期相當,與2015年-2016年市場較熱時相比,今年3月市場同比回升力度相對溫和。但從周度數據來看,3月4周的周度交易量持續環比下降,表明市場節后快速升溫的勢頭并沒有持續。近半年業主報價保持平穩,一季度業主上調掛牌價的次數雖環比上升,但仍有近八成業主下調報價。此外,3月購房者成交周期79.2天,仍然處于較長的區間。如果后續缺乏持續的政策支撐,市場會轉入季節性向下調整,3月份的交易量有可能是全年的最高點。

  中原地產首席分析師張大偉認為,短期市場出現一波平穩上漲,主要原因是超跌反彈,不過,再漲到之前高位的可能性不存在。對北京樓市來說,嚴格的信貸政策,疊加限競房的庫存高位,市場不會出現太明顯的反彈。但經過10個月的價格調整,目前二手房和部分新建商品房的價格對于怕踏空的購房者來說,入市的積極性有所提高。對于未來市場的趨勢,核心還要看信貸政策的寬松程度,最典型的指標是限購標準、認房又認貸的標準是否會變化。這些政策不變,市場波動不會太大。(記者 朱開云)

 
本文來源于上饒新聞網[www.hsjbm.tw]
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